Добросовестный приобретатель квартиры судебная практика

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли п. Правовое значение понятия "добросовестный приобретатель" раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21 апреля г. Вместе с тем положения п.

Содержание:

• An error occurred.
• КС РФ запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей
• Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?
• ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя
• Добросовестный приобретатель квартиры
• Добросовестные приобретатели недвижимости ищут защиты в КС
• ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Добросовестный приобретатель жилья. КАК ПОЛУЧИТЬ КОМПЕНСАЦИЮ?

An error occurred.

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций. С 1 января г. Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том , что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права.

То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом 3. Примерный перечень таких действий будет описан ниже. По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, то есть уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья.

Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества. Истребование своего имущества из чужого незаконного владения виндикация является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами — от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях.

И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее. Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника?

Для этого законодатель определил несколько условий. Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца к примеру, арендатора или доверительного управляющего помимо их воли.

Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем. Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер. Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение.

В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли 4. Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать.

Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т. Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию.

И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье 5.

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание исполнительский иммунитет , за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой 6.

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи — жилого помещения. Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья реституция : ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения. При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным.

А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя.

Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу реальный ущерб , а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено упущенная выгода.

Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок. Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание например, осуществил необходимый капитальный ремонт или улучшение текущий ремонт , то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений.

Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу — добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков. Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае — по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков. После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации.

Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации. Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, то есть если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях.

Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований — в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав 15 , предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права. В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным — один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб. Президиумом ВС РФ 1 октября г. Оформить подписку Стать экспертом.

Рубрика: Вопросы недвижимости, ЖКХ и земельных правоотношений. Задоров Михаил. Кто такой добросовестный приобретатель? В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье? Могут ли истребовать единственное жилье?

Какие действия сведут риск покупки проблемного жилья к минимуму и при необходимости помогут приобретателю доказать свою добросовестность? Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров 9. Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ.

В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.

Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него. Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц.

Если продавец владеет жильем на основании договора — можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство — стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т. Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.

Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ. О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья.

Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?

На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости? Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости? Трудовые правоотношения. В поликлинике оформили электронный больничный, а работодатель требует бумажный. Если работодатель готов к работе с электронными листками нетрудоспособности, отказ в их приеме будет нарушением прав работника.

А если такой возможности у него нет, работник не получит пособие? Шпак Роман. Защита прав потребителей. Так что тогда делать? Сазонов Станислав. Отношения с органами государственной и муниципальной власти. Перевел деньги с иностранного кошелька — отчитайся!

С г. Воронин Артем. Оформить подписку.

КС РФ запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей

Заявители, семья Однодворцевых из Москвы, приобрели по договору купли-продажи квартиру, которая ранее была незаконно приватизирована, и теперь город истребует свое имущество по суду. Оспоренные нормы не позволяют заявителям воспользоваться решением КС от года о несоответствии Конституции п. В Госдуме ко второму чтению готовится законопроект о внесении поправок в статью ГК о добросовестных приобретателях. Эксперты отмечают, что один из вариантов поправки устанавливает трехлетний срок, в течение которого истребование квартиры у добросовестного приобретателя будет возможно. Семья Однодворцевых оспорила в КС конституционность ч. В году Преображенский райсуд Москвы признал Валерия Однодворцева добросовестным приобретателем квартиры в столице.

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва — ее мать и они жили вместе. Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира — выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной. Первая инстанция, Нагатинский районный суд , оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова — наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же — добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН. В апелляции, Мосгорсуде , определение от 30 июля года решение первой инстанции отменили и приняли новое.

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций. С 1 января г.

Добросовестный приобретатель квартиры

Запрос отчета из Бюро кредитных историй о продавце, который советуют делать перед покупкой недвижимости риелторы и юристы, может помочь только частично, замечает Кадников: в данных БКИ не отражаются долги перед физлицами. Помимо этого, часто в договоре купли-продажи указывают на отсутствие у продавца кредиторской задолженности - но и этот способ защиты не дает гарантии от последующего оспаривания. Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности. У судов нет оснований требовать от покупателя досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой квартиры, считает Шамшина - достаточно исполнить стандарт осмотрительности и разумности. Другими словами - проверить регистрацию права собственности за отчуждателем, отсутствие судебных запретов на совершение распорядительных сделок, отсутствие судебного спора о правах на имущество и другие обстоятельства.

Добросовестные приобретатели недвижимости ищут защиты в КС

И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру. В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее — то есть неправомочным Продавцом. Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности , или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т. То же касается и откровенно мошеннических случаев , когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит. В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права. Незаконной может оказаться и приватизация квартиры из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например.

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

.

.

.

.